Alarm am Wohnungsmarkt

Posted on 23. Mai 2017


Mietwucher !„Schluss mit dem Mietrechtspopulismus“ fordert der Immobilienmakler Ariel Muzicant (Der Standard, 21.4.2017) und wettert gegen den „Mietadel“. Gemeint sind damit Menschen, die in einer oft keineswegs dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Wohnung mit günstiger Miete wohnen.

Um den Interessen der Immobilienhaie eine Glaubwürdigkeit zu verleihen lamentiert Muzicant gegen „linke und rechte Ideologen“ die uns mit „ihren unrealistischen Forderungen“ beglücken. Gemeint sind jene, welche die Miete deckeln, Neubauten nach 20 Jahren dem Mietrecht unterwerfen und „überhaupt alles reglementieren“ wollen. Der Immo-Boss plädiert also für ein „gerechtes, modernes Mietrecht“. Seine Vorstellungen dazu sind freilich ziemlich jenseitig: Er sieht den aktuellen Richtwert von Salzburg mit 7,71 Euro pro Quadratmeter ohne Zuschläge als angemessen.

Um Gerechtigkeit walten zu lassen hat Muzicant auch einige vernünftige Vorstellungen: Etwa, dass Grundsteuer, Hausverwaltungskosten und Hausversicherung aus dem Betriebskostenkatalog herausgenommen werden, dass die Gemeinden einen dreijährigen Stopp für Gebühren vornehmen, um den Anstieg für Wasser, Kanal und Müllabfuhr einzubremsen und dass die Instandhaltung generell Aufgabe der Vermieter_innen sein soll.

Neues Mietrecht ist dringlich

Die Entwicklung der Wohnkosten und der Immobilienpreise verdeutlicht in aller Brutalität, dass der vielzitierte „freie Markt“ entgegen allen Sonntagsreden von Politiker_innen und Expert_innen nicht in der Lage ist das Menschenrecht auf ein leistbares Wohnen sicherzustellen. Seit Jahren steigen die Wohnkosten weitaus stärker als der Verbraucherpreisindex. Etwa zuletzt im April 2017 um 3,8 Prozent, bei einem Anstieg des VPI um 2,1 Prozent.

Mit der nun per 1. April 2017 wirksam gewordenen Erhöhung der Richtwerte erfolgt ein neuerlicher Schub zur Verteuerung des Wohnens. Die neuen Richtwerte liegen zwischen 5,09 Euro pro Quadratmeter im Burgenland (bisher 4,92) und 8,57 Euro in Vorarlberg (bisher 8,28).

Laut Statistik Austria sind die Wohnkosten von 2010 bis 2016 durchschnittlich um satte 41,3 Prozent gestiegen, allein im Vorjahr um 8,5 Prozent. Mit dieser Steigerung liegt Österreich unter den TOP5 der EU28. Angesichts der Entwicklungen auf dem Finanzmarkt weichen finanzkräftige Investoren seit dem Crash von 2008 immer stärker auf den Immobilienmarkt aus und wollen dort natürlich möglichst hohe Renditen sehen. Dadurch bedingt verteuern sich vor allem Altbauwohnungen.

Immer deutlicher stellt sich daher die Dringlichkeit einer grundlegenden Reform des Mietrechts – mittlerweile ein juristisches Dickicht, in dem sich nur ganz wenige Experten wirklich auskennen – um auch künftig leistbares Wohnen zu ermöglichen, wie das etwa auch die KPÖ mit ihrer am 1. Mai gestarteten Petition „Wohnen darf nicht arm machen!“ thematisiert. Die Ankündigung von Minister Thomas Drozda für ein Mietrechts-Paket ist freilich durch Regierungskrise und Neuwahl obsolet geworden.

Immobilienblase droht

Wie die vom Immobilienkonzern RE/MAX auf die Grundbuchseintragungen gestützte Bilanz mit laufend neuen Rekordwerten am Immobilienmarkt zeigt ist die Warnung vor einer Immobilienblase berechtigt. Volkswirte der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich sehen ein Warnsignal, das oft vor Finanzkrisen zu beobachten ist. „Der Immobilienboom nimmt immer mehr die Züge einer Blase an“, konstatiert etwa Ralph Solveen (Commerzbank).

Indizien dafür sind explodierende Immobilienpreise und Mieten vor allem in den Ballungsräumen, überquellende Auftragsbücher der Baukonzerne und billige Baukredite, die mit der Null- und Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zusätzlich befeuert werden. Edgar Walk (Bankhaus Metzler) spricht von „ersten bedenklichen Entwicklungen“, weil Banken teilweise schon Kredite gewähren, die den Preis von Immobilien übersteigen, wie das auch vor dem US-Immobiliencrash der Fall war.

Der Vergleich der Mieten in privaten, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen beweist eindeutig, dass der „freie Markt“ das Menschenrecht auf ein leistbares Wohnen nicht realisieren kann. Immerhin lebt laut Statistik Austria in Österreich nahezu die Hälfte, nämlich rund 1,55 Millionen Haushalte in Mietwohnungen. Bedenklich ist, dass laut Dachverband der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (gbv) im privaten Sektor bereits 67 von 100 neuen Mietverträgen nur noch befristet vergeben werden und bereits 254.000 Haushalte nur noch auf Zeit wohnen.

Das Credo der Immobilienhaie wie „Wer Freiheit will, muss Eigentum schützen und fördern“ (O-Ton Martin Prunbauer, Haus- und Grundbesitzerbund) ist de facto asozialer Zynismus. Die in Hinblick auf das Wohnungseigentum vielzitierte „Treffsicherheit“ ist nur eine solche für die Immobilienhaie und Spekulanten.

Das Übermaß an Reichtum wird nicht im Sinne sozialer Gerechtigkeit steuerlich abgeschöpft, sondern drängt in renditeträchtige Veranlagungen. Nicht zufällig haben von den hundert reichsten Österreicher_innen (trend 6/2016) auffallend viele ihr Vermögen in Immobilien angelegt. Und laut AK-Statistik besitzen 40 Prozent der Bevölkerung überhaupt keine Immobilien, hingegen das oberste eine Prozent gleich 22 Prozent und die obersten zehn Prozent sogar 61 Prozent.

Verschärft wird die Spekulation mit Wohnraum durch massive Leerstände. Laut MA50 stehen in Wien 10.000 von knapp mehr als einer Million Wohnungen dauerhaft, weitere 25.000 zwischen drei Wochen und zweieinhalb Jahren leer. In Oberösterreich sind es laut Statistikabteilung des Landes vier Prozent der Mietwohnungen und sieben Prozent der Eigentumswohnungen. Dem stehen freilich laut Wohnbaubericht 2015 landesweit 21.603 dringlich Wohnungssuchende, davon 11.083 in Linz gegenüber.

Axt an die Gemeinnützigkeit

Im nunmehr freilich obsolet gewordenen „Arbeitsprogramm 2017-2018“ von SPÖ und ÖVP war – wie schon zuvor im „Plan A“ von Kanzler Kern – die Beteiligung privater Investoren an den Wohnbaugenossenschaften vorgesehen. Auf die negativen Auswirkungen wies der Welser Heimstätte-Chef Manfred Hochhauser (SPÖ) hin und ortete Handlungsbedarf um den sozialen Wohnbau als eines der zentralen Anliegen der Sozialdemokratie nicht preis zu geben.

Um die Grundidee des sozialen Wohnbaus, nämlich für alle leistbare Mietwohnungen zu bauen, sanieren und verwalten aufrechtzuerhalten ist die Zuführung privaten Kapitals der völlig verkehrte Weg. Denn private Investoren wollen entsprechende Renditen sehen und diese sind zwangsläufig nur auf Kosten der Mieten möglich.

Derzeit dürfen laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) maximal 3,5 Prozent des Gewinns bezogen auf das eingezahlte Stammkapital ausbezahlt werden, der Rest muss für den Wohnbau angespart werden. Anteile dürfen nur in Höhe des eingebrachten Stammkapitals verkauft werden. Im Gegenzug zahlen die GBV keine Körperschaftssteuer. Nutznießer dieser Regelungen sind die Mieter_innen solcher Genossenschaftswohnungen.

So stiegen die Mieten in Gemeindewohnungen von 2011 bis 2015 von durchschnittlich 5,5 auf 6,2 Euro pro Quadratmeter, in Genossenschaften von 5,7 auf 6,4, hingegen in privat vermieteten Wohnungen von 7,1 auf 8,3 Euro pro Quadratmeter. Und der genossenschaftliche Wohnbau ist nicht unbedeutend: Zwischen 26 (Wien) und 70 Prozent (Burgenland) der Wohnungen werden von GBV verwaltet, in absoluten Zahlen führend mit über 120.000 Wohnungen ist Oberösterreich.

Mit Kanzler Kerns „Plan A“ wird auch auf dem Wohnungssektor der soziale Anspruch der SPÖ ad absurdum geführt, weil Banken, Versicherungen, Pensionsfonds, Mitarbeitervorsorgekassen und sonstigen Investoren Tür und Tor für saftige Profite auf Kosten der Mieter_innen geöffnet werden soll.

Bundesweit 186 Wohnungsgenossenschaften haben bei einer mit dem Regierungsplan verbundenen Bewertung nach dem Gesamtkapital ein Potenzial von rund zehn Milliarden Euro, die derzeitige Bewertung nach dem eingezahlten Grundkapital beträgt gerade sechs Prozent davon. Verständlich, dass an diesem „Kuchen“ großes Interesse diverser Spekulanten besteht. Nicht zuletzt würden SPÖ und ÖVP als (Mit-)Eigentümer von Wohnungsgenossenschaften sowohl an Gewinnausschüttungen als auch am Verkauf von Anteilen profitieren.

Auch GBV-Chef Karl Wurm kritisierte, dass mit der beabsichtigen Neuregelung der gemeinnützige Kreislauf zerstört wird. Befürchtet wird von Wurm der „Abverkauf von Anteilen an Gemeinnützigen Bauvereinigungen, steigender Druck auf Dividenden, der Abfluss von gemeinnützigem Kapital, der Verkauf von Gebäuden bzw. Wohnungen und letztlich eine Steigerung der Wohnungskosten (Mieten)“. Demnach führt der Vorschlag „nicht zu einer Erhöhung des Outputs an leistbarem Wohnraum, sondern setzt das System der Wohnungsgemeinnützigkeit aufs Spiel“.

Nach dem mit massiver und bis heute nicht vollständig aufgeklärter Korruption – Stichwort Grasser – verbundenen Verkauf von 62.000 Bundeswohnungen von WAG, BUWOG und drei Eisenbahnerwohnungsgesellschaften unter der schwarz-blauen Regierung und dem damit verbundenen Verlust der Gemeinnützigkeit wären die Vorstellungen von Kanzler Kern ein weiterer Schritt zur gezielten Zerstörung des sozialen Wohnbaues und der politischen Verantwortung dafür.

Wohnbauförderung braucht Zweckbindung

Ein richtiges Desaster haben die verschiedenen Regierungen mit der Aufhebung der Zweckbindung der Wohnbauförderung (WBF) angerichtet. Diese wird via Dienstgeberbeitrag als Lohnnebenkosten eingehoben und die Mittel sind für die Finanzierung von Neubau, Sanierung und Wohnbeihilfen gedacht. Bereits 1988 erfolgte die Verländerung der Wohnbauförderung, 1989 die Umstellung von Pflicht auf Ermessen. Mit dem Verkauf aushaftender Wohnbaudarlehen durch die Länder an Banken wurde die Misere zusätzlich verschärft. Mit der Aufhebung der Zweckbindung konnten die Länder die WBF-Mittel zum Stopfen von Budgetlöchern verwendet werden.

Beim Umgang mit der Wohnbauförderung wird auch der angeblich soziale Anspruch der FPÖ demaskiert: So machte schon nach 2009 der oö Wohnbaureferent LHStv. Manfred Haimbuchner (FPÖ) von sich reden, als er die Wohnbeihilfe für Alleinerziehende durch Einrechnung der Alimente kürzte. Aktuell will er eine Zweiklassen-Gesellschaft im Wohnbau, indem er für ein Billigsegment mittlerweile erreichte Baustandards kappen will. So will der den Wünschen der Industriellenvereinigung verpflichtete Haimbuchner barrierefreien Wohnungen mit 20 Prozent limitieren, was Einschränkungen auch für alte Menschen oder Eltern mit Kleinkindern bedeutet. Ein Irrweg ist auch die Absicht Haimbuchners die „Flucht aus der Förderung“ zu stoppen und die Mittel für die Errichtung von Eigenheimen noch attraktiver zu machen.

Die Fehllastigkeit der oö Wohnbauförderung zeigt sich daran, dass laut oö Wohnbaubericht von 2006-2015 im geförderten Neubau den 19.349 Mietwohnungen satte 26.759 Eigenheime plus 4.886 Eigentumswohnungen gegenüberstehen. Dazu muss an den Ausspruch des seinerzeitigen Wohnbaulandesrates Leo Habringer (SPÖ) „Wer Eigentum will, muss sich das mit eigenen Mitteln schaffen, nicht aber mit Steuergeldern” erinnert werden.

Die überbordende Eigenheimförderung führte aber auch zur hemmungslosen Zersiedelung im Umkreis der Städte und im ländlichen Raum mit allen negativen Folgen und Kosten. Argumente wie etwa vom ÖAMTC, wonach Pendler die Immobilienpreise in den Städten entlasten und ohne Einpendler das Wohnen noch teurer wäre, wirken in Hinblick auf die Öko-Bilanz anachronistisch und sind purer Zynismus.

Eine zukunftsorientierte Wohnungspolitik verlangt hingegen neben einer umgehenden Wiedereinführung der Zweckbindung die Mittel der Wohnbauförderung auf die Errichtung von Mietwohnungen zu konzentrieren, die im Idealfall so günstig sein sollten, dass sie auch ohne Wohnbeihilfe leistbar sind. Allen Erkenntnissen zufolge sind Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen am günstigsten. Daher müssen die Mittel auf den mehrgeschossigen Wohnbau durch Kommunen und gemeinnützige Bauvereinigungen konzentriert werden.

Was notwendig ist

Angesichts der wachsenden Brisanz am Wohnungsmarkt gehört ein einheitliches, einfaches und transparentes Mietrecht für alle Wohnungen unabhängig vom Eigentümer mit klar definierten Mietzinsobergrenzen gestaffelt nach Standard und Gebäudealter anstelle des 1994 eingeführten dubiosen Richtwertesystems auf die Tagesordnung. Dabei braucht auch gar nicht verhehlt werden, dass dies einen Eingriff in die Freiheit des Eigentums bedeutet. Aber Grundbedürfnisse wie das Menschenrecht auf ein leistbares Wohnen dürfen nicht an Profitinteressen von Immobilienhaien zum Opfer fallen.

Weiters ist die Entkoppelung der Mieten von der Inflation, die Einschränkung der Befristungen, die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung für den Wohnbau, die Erhaltung der Gemeinnützigkeit der Wohnungsgenossenschaften, eine klare Ablehnung der Privatisierung von Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen, ein Wohnbauprogramm der öffentlichen Hand sowie einen Tarifstopp von Gemeinden und Versorgungsgesellschaften zum Einbremsen der ebenfalls überdurchschnittlich steigenden Betriebskosten notwendig.

Es braucht aber auch kräftige Impulse für den sozialen Wohnbau. Bekanntlich ist die Bundesregierung mit der bereits im März 2015 großspurig nicht zuletzt auch für eine Belebung des Arbeitsmarktes angekündigten Wohnbauoffensive mit dem Bau von 30.000 Wohnungen in fünf Jahren bei einem Investitionsvolumen von 5,75 Mrd. Euro mehr als säumig. So sehr, dass der oö Bau-Innungsmeister Norbert Hartl von einem „Trauerspiel“ spricht und Bau-Holz-Gewerkschaftschef Josef Muchitsch „frustriert“ wirkt (OÖN, 6.5.2017). Als Bremser werden sowohl die Banken, als auch die Länder genannt.

Ein solches Programm müsste die Ausweitung bzw. Wiederaufnahme des kommunalen Wohnbaus und die Förderung leistbarer Mietwohnungen seitens der Genossenschaften als Schwerpunkt haben. Dabei wird man auch nicht daran vorbeikommen, zur Finanzierung leistbaren Wohnens als Grundbedürfnis das Übermaß an Reichtum durch eine Vermögenssteuer abzuschöpfen, damit die öffentliche Hand mehr Geld für den sozialen Wohnbau zur Verfügung bekommt.

Advertisements
Verschlagwortet: ,
Posted in: Blog